リウマチ外科医の徒然草

リウマチ診療を中心に過ごす外科医の、日々あったこと、考えたことをつづります

築古の鉄筋コンクリート物件はどうなるのか?-不動産投資攻究ー

時間を見つけてはとある人のブログを見るようにしています。

整形外科医のブログ

 

日常診療における考査もすごいですが、不動産に関するものは医師レベルではありません。

 

ところで、今回は不動産です。

最近時間がないので、不動産屋さんまわりはできていませんが、ネット上での不動産屋さんまわりはしています。約20年~25年くらい経過した物件が高値で売りに出されていることが多くなってきました。

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40年からの年限で建て替えられていることが多いようですが、どうもそれはコンクリートの寿命によるものではないようです。

海沿いなどで浸食の進みやすい地域を除き、もともと

鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年

大蔵省主税局、1951

とあるとおり、もともと100年が想定されていて、さらに最近は200年コンクリートも実用化されているようです。

 

  • ではなぜ40年で建て替えられるのか??

一つは耐震性の問題がある。1970年台の高度成長期に建てられており、現在の耐震基準からは到底許容できない構造になっていることがある。補修ができる範囲のものと不可能なものは建て替えになる。

 

一つは1970年代のコンクリートには海砂が使われたことがある。鉄筋の浸食により想定をはるかに下回る強度・耐久性しか得られず、欠陥マンションになっているものが多くあることになる。 これは社会問題にもなった。

 

修繕に対する考え方が甘かった時代のマンションが多い。欧州のように、1800年代の石造りのマンションなどが、現存することはこの日本では珍しい。現地では修繕を繰り返して、大切に建物を使用するが、日本では管理組合の結成、積立金の準備がない物件が意外と多くある。 中古物件の外れ玉としてこの件は有名である。

 

古い物件は間取りが悪いものが多く、床下などの構造も欠陥を伴っていることが多い。したがって、修繕よりも建て替えの方が安易に可能な状況にある。

 

また意外と容積率を使っていない物件が多いため、建て替えを行う際に住居を増やすことにより建て替え費用をねん出できる。

 

  • ではこれから建て替えはさらに進むのか??

実はそうとも言えません。

これまで建て替えできた方はむしろ恵まれているケースです。

費用が捻出できたわけですから。

 

これからの多くは、費用も出せず、入居者が激減していき、積立金もなく、といった3重苦の物件が増えることが予想されます。スラム化もあり得る話です。

これが利便性がよい場所であったりすれば、リノベーションもかもうかもしれません。

 

これらのことを考えると、建て替えは進まないという風に考えられます。

 

いざ建て替えの時には自分が何年住んだかは考慮されませんので、

古いマンションの購入を検討するときは「あと何年住めるか」といった点が気になるだろうが、残念ながら明確な答えはない。”

このことを肝に銘じておく必要があるでしょう。

 

建て替えが容易な軽量鉄骨を買って、2段階で考えるか、修繕し続けられる物件を選ぶか。まだまだ攻究が必要です。