住宅価格の高騰が止まりません。
小生の澄んでいる地域は、もともと土地が少ないこともあって、周辺の別都市に比べて明らかに高い売り出し価格が設定されていることが多い、地域特性があるところでした。
あるところ？
というか、そういう説明をされていました。
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本当に地域特性なのか？
気になったので、各都市のマンション売り出し価格の推移を調べてみました。
下の図は首都圏、近畿圏のグラフを転載したものです。
元のサイトはここです。
首都圏での高騰が目につきます。
小生の近畿圏は115％ ？？？ そんなばかな？
もともと、2019年を境にマンション価格は下落することが予想されています。
オリンピック特需という、錦の御旗があるうちがいいが、その後は下がる。そんな予測であったはずです。
＞＞近畿圏の分譲マンション価格は、2018年5月時点で平均3,868万円となっており、前年と比較すると8.3%上昇しています。この平均価格の上昇は、約4カ月ぶりとなっています。
本当にそうなんでしょうか？
小生もこれを信じてじっと購入せず我慢してきました。
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実際の価格はどうなのか？
東京の方では値上がりが止まったという話も聞きます。
購読しているメルマガから入る、物件情報でも、3年前は出なかった感じの良物件が出るようになってきました。（ただしとんでもなく高値をふっかかけています）
大阪の方では、、
やっぱりです。
高値で売り急いでいるのです。
なので、実需がある「買い手」と高値で売り逃げたい「売り手」の間の乖離がとてつもなく広がっているのです。
戸建て住宅の方はバブルではないようなので、これは一時的なものなのかもしれません。小生も購入意欲があったのですが、さっぱり気が引けてしまいました。
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そんな中で、こんな見方もあるのです。
面白い映像を見ました。正確にはBS1の番組ですので、YouTubeで見るのはよくないのですが、たまたま見たので挙げておきます。
ＢＳ1スペシャル 「欲望の資本主義 2019」 偽りの個人主義を超えて 我々はどんな世界に生きているのか あくなき市場の自由に任せるか 国家の介入を求めるか
海外でも住宅価格はとてつもなく高騰して、一般の労働者は中古でも持つことはできない。土地という限られた資産は限られた資本家に集中する。
REITなどの開発により、市場のあったお金がどんと不動産に流れ込んだ。これまでは、手続きの煩雑さもあって、不動産市場にあったお金の総量が決まっていたので、乱高下はしなかった。ところが、市場にあるお金の天井が抜けたことにより、高騰が始まった。
ネット証券、FX、仮想通貨、などなどの様々なツールの開発により、よりお金の総量はすべてのものを巻き込んで膨らんできた。
そうして不動産市場に誰もが参入できる時代になった。
実際に住みたい人が、価格で戦っている相手が投資家になったことを意味する。
しかしこれらすべて、ポスト投資家、銀行、そして国家・・・・・・ではなく最終的に牛耳っているのは、GAFAという社会構図になりつつある。。。
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この記事もAdsenseを使っているので、Googleに牛耳られています。
すでに不動産という明らかな流動性の低い資産であったものが、金融市場に飲み込まれてしまったのだから、実は流動性の高い”動産”である。
気を付けなければいけないことは、
価格の動きは動産で、売買は不動産であることである。
だいぶん先に書いたが、売り手の希望価格と買い手の希望価格の乖離がものすごく大きくなってきている。つまり、需要はあっても売れない。ということを意味する。
これまでのデータで見てきた価格の頭打ち感は、実はこれではないのか？？
ミクロ的視点で見てみよう
売り逃げたいオーナーの視点で見てみよう。
近年の傾向から、実際に住んでいても値上がりを期待して無理目で購入した。
もしくはREITなどでは利潤を上げるのが至上命題で、金融商品なので、絶対に売り切りたい。でも来年から売却価格が下がるといわれている。
できれば高値で売り抜けたい。
個人購入者であれば、賃金の実質上昇はこの5年なかった！！（雇用統計のウソ：安倍政権はやっぱりウソをついていた）ので、所得から比べて不動産購入価格はべらぼうに高かったはずです。
売り抜けられなかったオーナーは、安値で手放す。でも市場のお金はどんどん膨らむので、大会社やファンドなどにカモられていく。
結局また不動産の売値は高騰する。
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マクロの視点で見てみよう
市場の目線で見てみると、独占、寡占が進むため、ブラックホール化が考えられます。
医療業界で起きている、小さな個人経営の病院を大きな社会福祉法人が購入して、規模を拡大しているのと同じですね。
製薬でも一緒かもしれません。ただこれは10年前にとっくに終了したかもしれませんが。
いずれにせよ、大型の会社でしか太刀打ちできなくなりますので、寡占された市場は、価格をそれらの会社が実需とかけ離れてつけ続ける。
そう、売れなくても定価を高く設定して、値引きせずすっとそのまま。
iPhoneといっしょ。(笑)
面羊狼・・・
競争相手のいない市場は健全性を失うのです。
国家の介入など、規制をかけて競争を促す、そういう環境でないと、必ず腐敗するのです。
マクロでみても、やはりマンションは下がらないというのが小生の見解です。
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では実際に購入して、住みたいヒトはどうするべきなのか？
市場から退場することですね。
戸建てにするべきではないかと思い始めました。
マンションの購入を考えていた理由が、そもそも「不要になったら売却できる」だったので、ここかで書き連ねてきた理論からするとすでに破綻してることに気が付きました。
不動産は”不”動産として購入しなければいけないですね。
今の株価と同じに動くマンションは購入するべきではありません。
