リウマチ外科医の徒然草

リウマチ診療を中心に過ごす外科医の、日々あったこと、考えたことをつづります

今のくそ高いマンション価格はどう考えたら買いになるのか?

現在の、超低金利では、資産の運用は不可欠です。

バブル期までの安定、約束された高配当は見る影もありません。

 

なんせ、住宅ローンの金利は1%行かないので、

使いようによっては、借りた方がお得?なこともあるかもしれません

 

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自分が住めば、減税効果を考えると

金利 < 減税

となる場合も少なくないと思われます。

 

ではマンション買えばいいのか?

もちろん、そんなことはありません。

物件によって、細かい計算は異なるので記載しませんが、

マインドセットだけはきちんと持っていないといけないと思います。

 

biz-journal.jp

 

しかし、生半可で手を出すと記事の通り、地獄を見ることとなります。

 

投資をするよりもローン返済を優先。

これは誰もが知っています。

 

では、買ったマンションはどういう位置づけにするのか?

これが大事です。

 

 買ったマンションは、

家賃支払いをなくし、ローン返済に変換します。

家計的には同じことで、現状は 家賃<ローン のことが多いです。

 

 

 違いは家賃はいつでも引っ越しで減額できるが、

ローンは数十年続くことです。

また、先ほどのサイトで、50歳までの返済を勧めていることを考えても、

予想外の事態と、別の支出との重複が気になるところです。

 

また、

減税効果をもたらします。

はじめ10年間は、金利分くらいは気にならなくなるのではないでしょうか?

 

とういうことは、資産価値が問題となる。

そうですよね、途中で転勤や、不慮の事態で自宅を売ることになったら

どうなるのか??

 

売却時の価格購入時の価格 VS. 払ったローン総額

 

もしも売却時の価格が上回っていたら2重にいい感じです。

しかし今の高値はこれを妨げています。

 

しかも売却価格は、上がっているといいますが、売り手の提示額だけで

実は本当に売れているのか疑問がわきます。

 

 

首都圏のマンションの供給量は、数年ぶりの低値のようです。

また首都圏には何とも言えないさびれたマンションも多数存在します。

 

また逆に記事のように、人の通ったいい物件も存在します。

 

この差は何でしょうか??

 

賃貸市場に出してみましょう。

お気づきでしょうか?

 

売却価格は、売り主の感覚で決めてはいけないのです。

価値とは、いわば収益を生み出す能力を意味しますので、マンションの場合は、

賃貸に出してどの値段で借り手がつくか、どれだけ早く借り手がつくか。

これが収益性の目安になるのではないでしょうか?

 

誰も借りない物件は、将来性がなく、売ることもできません。

そう、売却価格は、家賃相場から算出するのです。

 

とある地域ではえらいことになっている

 

京都は、誰もが知る観光地で、別荘需要もあるだけでなく、民泊やホテル、

土地外の人がとなる需要が非常に多くあります。

 

だからといって、あしもとを見ているのか、

70平米なのに、新築では8000万を下りません。

 

完売御礼になっているのに、実は結構賃貸に出ているのです。

家賃23万~25万で出ています。

物件はいいのですが、それでもいい部屋ではないことが多いです。

 

その地区の平均家賃は18万前後のことが多いです。

20%くらい高い。

 

月々18万のローン返済額で借りれる額は、、、20年で5000万前後まで。

 

ってことは、3000万は建築会社にご祝儀か??

23万で計算するのは、これで借り手がつくのなら可能です。

 

 

繰り返します。

資産価値は賃貸市場から計算する!

 

首都圏では、もっと怖い物件がいっぱい転がっていて、海千山千が皆さんの人生を狙っていますよ!