管理人です。
今日は投資の話。
8月から9月にかけて、シンガポールや米国の配当がちょこちょこと入ってきて、なんだか少し浮かれた日々を送っています。 でも気を緩めずに、投資効率をきっちりと自己査定しないといけないと思い、計算しました。
株式投資の効率
毎年、この時期の収入が最も多く、冬場は配当が冷えます。
昨年同様の配当に仮になるとして、計算すると。
・本年の総配当（予想） 330,000円
途中でなんども買い足しを行っているので、その分ざっくり補正し
・ざっくり原資 10,000,000円
（損切りはこれから年末に向けて行います）
大体の配当 3.3％
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各国別の配当内訳
・日本株 35.7％
・シンガポール株 40.7％
・米国株 14.1％ （概算です）
効率的にはシンガポールの配当が最も良いです。
それに比べて不動産は？
2006年から不動産投資を行っています。
原資 12,000,000円
現在の減価償却後価格 8,000,000円
大体家賃収入が700,000円くらいで、どうしてもかかる必要経費が年100,000円です。
600,000円くらいのキャッシュフローです。
そして50万くらいを経費で消していますので、
減税効果が500,000 × 40%（大体） ＝ 200,000円 くらいでしょうか？
都合、800,000円くらいを生み出しています。
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購入時の表面利回りは、確か5~6%くらいでした。
初めて青色申告をしたときには、うれしくって、細かいところまで計算したものです。金利の影響も含めて。
ところが今の償却後の計算では、10％くらい回っているではありませんか！
でも不動産は流動性がないという弱点がある
数字のみを見るならば、
金融商品 ＜＜ 不動産 になります。
誰もが不動産は投資の初歩にして王道、
ここを通らずに金持ちにはならない
とさえ言われる分野です。もちろん、実際にはそんなに単純ではありませんが、いろなてにをはが詰まっています。ワンルームなんて単純すぎて笑えますが、経営になるともっといろんなことを知る必要があります。
リスクは流動性です。
柔らかく言うと出口戦略です。
ネットで調べたら出てくるのはまず先にこのサイトです。
初歩にして、大事なところがまず書いてあります。
でも、流動性リスクをどの程度利回りに反映して、投資考査に入れるのがいいか、書いていません。
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では、どうしたらよいのか？
狙っているのがインカムゲインなのかキャピタルゲインなのかで重要性はわかれます。そもそも、買いたいという人が出てこない限りは、いつまで経っても売却して現金化とはならないのです。
まず、現金化を調べました。
自己所有の物件の価格を見てみます。
大体似たような物件条件を入力します。もしこれで類似物件がなければ、自身の所有物はよっぽどの人気エリアか、まったく需要がないかです。
検索結果はこれです。
大体1200万円くらいでしょうか？
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利回りは6％前後で書かれています。
利回りが高い物件は逆に言うと、流動性が低いということを意味しますので、流動性は購入時より10年以上経過しましたが、変わっていないことになります。これは、私の在住の都市の中でもおそらく5本の指に入る中心部に、この物件が位置するからです。
購入時から10年で価格が変わっていない！！
本来は価値が落ちているはずなので、インフレのせいでしょう。。。
何より、そうなるとこれまでの収益はすべて私のものということになります。
やっぱり不動産は王道ですね。
物件の場所と購入価格が命なので、ここだけは気にしてください！
不動産は、数字で見るべからず。
流動性が結果を左右します。
鷲津式に、「では」。
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ちなみに、私の部屋と同条件の物件が（同じ物件内）が売りに出ていました。
利回り4.1％！ このまま保持ですね！！
表面上58.3％の値上がりと、
ざっくり6％×10年で60％
約120％の利益。1440万円の効果をすでにもたらしています。
