不動産投資は統計学の一部である －いつものブログからの提言ー

いつも巡回しているブログで秀逸な記事を見かけました。

整形外科医のブログ : 不動産でもマーケティングは超重要！

サマライズしますと・・

・特定の地域の不動産物件の情報をSUUMOで検索する

　　　　　　　　　　　　　　　

・「賃料」「広さ」「築年数」「駅徒歩分」などをExcelに転記

　　　　　　　　　　　　　　　

・数十分かかっても我慢

　　　　　　　　　　　　　　　

・得られたデータから、賃料と広さなどの相関・散布図を作成

前述のブログより転記

またここで、大事なデータを出しておられます。

今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30～40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか？


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。

専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関			0.669915483
㎡単価と築年数の相関			-0.612219975
㎡単価と距離の相関			0.040562941

専有面積30～60㎡

賃料と専有面積との相関			0.565379872
㎡単価と築年数の相関			-0.705595925
㎡単価と距離の相関			-0.042989187

この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。

との考察をされています。 

私は、専有面積と築年数で当たりで考え直して、

1/ｒで逆数をかけまして、

60平米以上　1.49　　　30～60平米　1.75

　　　　　　-1.64　　　　　　　　　-1.41　　　　　　　　

平米当たりの価格は　30～60平米が高い

築年数でも価値下落が　30～60平米が少ない

私はいま、もう少し広い物件を探しています。

上記のことを考慮に入れると、

この地域においては投資としてのうま味は、広すぎない家ということになります。

さらに物件数が多ければ、群間比較が細かくできます。

30以下/30～45/45～60/60～75/75以上

現在の売買不動産の属性を考えると、少なくても上くらいは必要です。

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そういいながら、大事なことを思いつきました。

• 新築/新古物件の価格と賃料比較
• クラスター分析による購入価値のクラス分け

統計をある程度いじっている人間としては、論文が書けそうな気がします。

時間がある時にやってみようと思います。

結果が面白ければ投稿させていただきますね。

では。